모기지론이란?
구입하려는 주택을 담보로 주택저당증권(MBS:Mortgage Backed Securities)을 발행해 10년 이상의 장기주택자금을 대출해주는 제도를 말합니다. 다시 말해 주택자금 수요자가 은행을 비롯한 금융기관에서 장기 저리자금을 빌리면 은행은 주택을 담보로 주택저당증권을 발행, 이를 중개기관에 팔아 대출자금을 회수하는 것이지요. 미국등 선진국에서는 이미 모기지론이 널리 일반화된 제도입니다. 특히 미국의 경우 모기지론은 단순한 금융 제도가아니라 일종의 '생필품'입니다. 1930년대 대공황 이후 주거 안정을 위해 도입된 이후 현재도 미국인의 90% 이상이내 집 마련의 수단으로 활용하고 있습니다. 미국의 젊은 직장인들은 대부분 결혼하자마자 모기지론을 대출받아 집을 구입한 후 20년이고, 30년이고 장기간에 걸쳐 갚아나가는 게 아주 일반화돼있습니다.

기존 주택담보대출과 다른 점은?
우선 대출기간이 다릅니다. 일반 주택담보대출이 만기 3년의 단기 상품인 반면 모기지론은 10년, 15년, 20년의 장기 대출입니다. 대출주택담보비율도 다릅니다. 기존 주택담보대출은 집 값의 40%정도로 제한되지만모기지론은 아파트의 경우 매매가의 최고 70%(일반주택은 65%)까지 대출해줍니다. 따라서 모기지론을 이용하면집 값의 30%만 있어도 구입할 수 있는 셈입니다. 예컨대 서울 마포구(투기지역)에 있는 2억5천만원 짜리 아파트를 구입할 경우 모기지론은 최대 1억7,500만원까지 빌릴 수 있는 반면 은행 장기대출은 1억2,060만원, 단기대출은 7,060만원까지만 가능합니다. 또 은행의 주택담보대출 상품은 대부분 변동금리이지만 모기지론은 돈을 빌릴 때 이미 대출금리가 확정되는 고정금리라는 점도 다릅니다. 따라서 시중금리가 올라가더라도 금리변동 부담이 없다는 매력이 있습니다. 이는 반대로 시중금리가 내려갈 경우에는 기존 주택담보대출이 이자면에서 더 유리할수 있다는 얘기죠. 모기지론을 이용하면 연말정산 때 소득공제 혜택도 받을 수 있습니다. 15년 이상 장기대출에 한해 이자로 낸 돈에 대해 연간 1000만원까지 소득공제를 해주는 것인데, 이를 감안하면 실제 부담하는 금리는 연간 1%포인트 정도 더내려가는 효과가 생깁니다. 따라서 직장인들이 모기지론을 이용할 때는 15년 이상으로 잡는 게 유리합니다.

모기지론 대출 자격과 한도는?
만 20세 이상으로 새로 집을 마련하려는 무주택자 또는 다른 집으로 넓혀 이사가려는 1주택 소유자입니다. 이미주택을 보유중인 세대가 모기지론을 이용하고자 하는 경우에는 기존 주택을 1년 내 처분해야 합니다. 이를 처분하지 않게 되면 대출금리 인상 등의 불이익을 받게 됩니다. 전세자금 대출은 모기지론에 해당이 안됩니다.
대출한도는 2억원 이내로 집 값의 70%까지 가능합니다. 물론 개인의 소득수준에 따라 대출한도도 달라집니다.
현재 규정에 따르면 매월 갚아야 되는 원리금이 월 소득의 3분의 1 이내여야 합니다. 대출한도가 낮을 경우 배우자 소득을 합쳐서 대출한도를 늘릴 수 있습니다. 그러나 이 경우 배우자가 연대보증을 서야 하며 부채도 합산해 신용도를 평가합니다.
투기 방지를 위해 6억원이 넘는 고가주택은 모기지론 대상에서 제외되며 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)가 우선 지원 대상입니다. 아파트 뿐만 아니라 단독주택, 연립주택, 다세대주택도 대상이 됩니다. 다만 상가주택이나 오피스텔은 법률상 주택이 아니므로 제외됩니다.
전세를 끼고 집을 사면서 모기지론을 받을 경우는 집 값의 60%까지만 대출받을 수 있습니다. 대출용도는 주택구입 뿐 아니라, 기존에 받은 대출을 장기로 전환할 때도 해당됩니다. 가령 이미 은행에서 주택담보대출을 통해 집을 구입했다면 장기 모기지론을 받아 기존 대출금을 상환하는 데 쓸 수 있습니다.
이상의 내용을 간단히 요약해보면…
-신청자격 : 만 20세 이상의 무주택자 또는 1주택 소유자
-자금용도 : 주택구입, 기존대출의 장기전환
-대출한도 : 최대 2억원까지
-대출비율 : 집 값의 70%까지
-상환능력 : 매월 대출상환액이 소득의 3분의 1 이내
-대상주택 : 고가주택(6억원 초과)은 제외, 국민주택
규모(전용면적 25.7평 이하)를 우선 지원

원리금 상환방식은?
모기지론을 받을 경우는 10~20년간 매월 동일한 원금과 이자를 갚아나가면 됩니다. 이른바 원리금균등분할방식이라고 하죠. 가령 금리를 6.8%로 잡고 소득공제 효과까지 감안할 경우 1억원 대출시의 월 상환액은 만기 20년짜리가 67만원, 15년짜리는 80만원정도 됩니다. 최대 한도인 2억원을 대출받으면 20년짜리는 136만원, 15년짜리는 161만원이 될 것으로 보입니다. 평균 직장인들로선 결코 적은 금액이 아닙니다. 따라서 무리하게 대출받을 경우는 고소득자를 제외하곤 별도의 저축은 어렵다고 봐야 됩니다.
모기지론은 중도 상환도 가능합니다. 다만 모기지론을 대출받은 뒤 5년 이내에 조기 상환하게 되면 1.0%. 3년이내는 1.5%, 1년 이내는 2.0%의 중도 수수료를 내야 합니다. 이는 모기지론이 투기에 사용될 여지를 최소화하기 위해 대출일로부터 최소한 일정기간의 경과규정을 둔 것입니다.

모기지론을 이용하려면?
모기지론 취급 금융기관은 주택금융공사와 업무협약을 맺은 국민은행, 기업은행, 우리은행, 외환은행, 제일은행, 하나은행, 농협 등 은행 7곳과 삼성생명, 대한생명 등 보험사 2곳입니다. 모기지론을 받기 위해선 공통적으로 △현거주지 및 구입 예정지의 부동산 등기부등본(토지, 건물) △부동산 매매계약서 △주민등록등본 △인감 증명서(대출용) △신분증 △부동산권리증 등을 가져가야 합니다. 소득증빙 자료로는 근로소득원천징수영수증, 세무서가 발급한 소득금액 증명원, 국민연금 보험 납부 증명원 등이 인정됩니다.
최근 한 부동산 전문업체가 실시한 설문조사에 따르면 일반인 10명중 9명이 내 집 마련을 위해 모기지론을 적극 활용할 의사가 있다고 응답했다고 합니다. 이는 모기지론이 무주택 서민층에게 새로운 기대감을 불러일으키고 있다는 것을 반증하는 셈이지요. 물론 일부에선 지금처럼 고용이 불안정한 상태에서 일반 서민에겐 '그림의 떡'에 그칠 가능성도 없지 않다는 지적이 있기도 합니다. 사실 15년 이상 장기 대출받은 후 중간에 일자리라도 잃게 되면 상환 부담이 이만저만이 아닐 테지요. 따라서 선진국형 주택마련 정책으로 평가받는 모기지론이 국내에 정착되기 위해선 고용안정과 소득수준 향상 등 부수적인 요소들이 뒷받침돼야 할 것으로 보입니다.