증여받은 후 3개월 전후에는 증여받은 재산을 팔거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다


한심해 씨는 현재 살고있는 아파트를 아버지 명의에서 본인 명의로 등기를 이전한 다음 기준시가(1억 3천만원)로 증여세를 신고하고 세금 900만원도 납부하였다.
등기를 하고 2개월이 지난 후 한심해 씨는 사업자금이 급히 필요하여 아파트를 담보로 은행에서 1억 5천만원을 대출받고 현재 원금과 이자를 갚아 나가고 있는 중이다. 그런데 증여세 신고마감일로부터 6개월(182일)이 지났을 무렵 세무서로부터 증여세 1,284만원을 추가로 납부하라는 고지서를 받았다. 증여세 신고도 정당하게 했고 세금도 다 냈는데 무슨 일인가 하여 세무서를 방문해 내용을 알아보니 다음과 같았다. 한심해 씨가 은행에서 대출을 받을 때 은행에서 위 아파트의 감정을 의뢰하였는데 두 곳의 감정평가법인에서 각각 1억 9천만원과 2억 1천만원으로 평가한 사실이 나타나 증여가액을 감정가액의 평균인 2억원으로 하여 증여세를 추징하였다는 것이다. 한심해 씨는 증여세를 내야 하나?
부동산을 증여하는 경우 증여재산은 증여당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 시가를 확인할 수 없을 경우에만 보충적 평가방법으로 평가를 해야 한다. 여기서‘시가’란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에는 다음과 같이 확인되는 가액을 시가로 보도록 세법에서 규정하고 있다.
1) 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 2) 당해 재산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3) 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 4) 또한 당해 재산과 면적ㆍ종류·용도, 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산에 대한 위의 1), 2), 3) 경우의 가액 또한 2005년 이후 증여분부터는 증여 후 3개월이 지난 매매가액, 감정가액 등도 증여일부터 매매일 등까지 가격 변동이 없다고 인정되는 경우에는 시가로 보도록 규정하고 있다
통상 증여재산에 대한 시가를 산정하기가 대단히 어렵기 때문에 명백하게 시가가 드러나는 경우를 제외하고는 토지는 공시지가, 건물은 국세청 기준시가로 평가하여 신고·납부하고 있다. 그러나 위와 같은 사례가 있는 경우에는 기준시가로 평가하는 것이 아니라 반드시 매매가액이나 감정가액 등으로 증여재산을 평가하여야 한다. 왜냐하면 매매가액이나 감정가액 등은 통상 기준시가보다 높으므로 이에 의하여 평가를 하면 기준시가로 평가한 경우보다 세금부담이 많아지므로 추후 적게 납부한 금액을 추징당할 뿐 아니라 납부불성실가산세를 추가로 물어야 하기 때문이다.
한심해 씨의 경우 조금 더 기다렸다가 당해 증여세 신고에 대한 관할 세무서의 최종 결정이 난 이후에 대출을 받거나 증여재산 이외의 부동산 담보로 대출을 받았더라면 추가로 증여세를 추징당하는 일은 없었을 것이다.