1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도하게 될 경우


■사례
도시근교에 10년이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 씨는 음식점을 해 보기 위해 주택을 음식점으로 용도변경하여 사업을 시작하였다. 그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았다. 그런데 집을 팔게 되면 5천만원 가량의 양도소득세를 내야 한다고 한다.

■1세대 1주택 비과세
1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택(미등기주택 및 고가주택은 제외)의 보유기간이 3년이상(서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동지역에 소재하는 주택의 경우는 3년이상 보유하고 보유기간 중 2년이상 거주하는 경우에 한한다. 이하같다)인 것과 그에 부수된느 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있다.
이때 양도하는 건물이 주택인지 3년이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, “3년이상 보유”라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산하여 3년이상인 경우를 말한다.

■절세방안
위 사례의 경우 김성실 씨는 음식점으로 용도변경하였으므로 그 상태대로 양도한다면 양도소득세를 내야 한다. 그러므로 김성실 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 위 건물을 주택으로 사용하여야 한다. 3년이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년이상 보유 및 거주하였으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다. 만약 용도변경 전 보유기간이 3년미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산하여 3년이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.
문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물 대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다.
공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖추어 놓아야 한다.