내년부터 부동산 취득에서 처분까지 모든 단계에서 세금이 일제히 올라간다.
즉 △내년부터 취득단계에서는 취득·등록세 △보유하고 있으면 재산세·종부세 △매각할 때에는 양도세 △상속·증여시에는 상속·증여세가 늘어난다. 특히 정부가 마련중인 종합부동산대책상의 세제강화는 내년부터 도입되는 실거래가 신고제도와 결합되면서 예상을 훨씬 뛰어넘는 수준으로 세부담을 확대한다.
이에 따라 세금강화는 보다 신중하고 조심스럽게 접근해야 하는 것이 아니냐는 지적도 나오고 있다.
내년부터는 개정 부동산중개업법 시행으로 부동산 실거래가격 신고가 의무화된다.
이에 따라 거래세인 취득·등록세의 과표는 기존의 공시가격에서 실거래가로 올라가게 된다. 문제는 현재의 공시가격이 시가에 비해 상당히 낮아 내년부터는 과표가 급상승하게 된다는 점이다. 국세청이 정하고 있는 아파트 기준시가는 시가의 80% 수준에 이른다는 것이 정부의 주장이나 50~70%에 머무는 경우가 적지 않다.
또 올해부터 시행된 단독·다세대 주택 공시가격은 시가의 30~40%에 불과한 사례도 많다. 이는 건설교통부가 감정평가법인 등을 통해 산정한 표준가격이 시가를 제대로 반영하지 못했기 때문이다.
현재 취득세율은 2%, 등록세율(개인간거래)은 1.5%다. 취득세에 붙는 농어촌특별세율(세액의 10%), 등록세에 붙는 교육세율(세액의 20%)을 합하면 일반적 거래세율은 4.0%에 이른다. 이 정도의 세율이 계속 유지될 경우 거래세액 부담은 적지 않게 늘어난다. 예를 들어 한 단독주택의 실거래가는 5억원인데, 공시가격은 60%인 3억원이라고 가정하자. 홍길동씨가 이 집을 올해 샀다면 1천200만원의 거래세를 내면 되지만 내년에 산다면 2천만원을 부담해야 한다. 세액이 67%나 늘어나는 것이다.
정부는 과표 상승으로 인한 거래세 부담 급증을 막기 위해 거래세율 인하를 검토하고 있으나 지방세수 등을 감안하면 그 폭이 미미한 수준에 그칠 수밖에 없다는 것이 당국자들의 설명이다.
보유단계에서는 주택 종합부동산세의 기준이 9억원(기준시가)에서 6억원으로 낮아지고 나대지는 6억원에서 3억~4억원으로 조정된다.
또 현재 50%인 보유세 상한선은 폐지되며 과표적용률은 올해 50%에서 내년 70%로 조정된다. 문제는 보유세 부담 증가폭이 종부세 기준과 과표적용률의 조정 수준을 뛰어넘는다는데 있다. 과표산정의 기초가액인 공시가격이 내년에는 올해보다 큰 폭으로 상승할 가능성이 높기 때문이다. 이는 내년부터는 실거래가 신고제 도입으로 인해 저평가돼 있던 공시가격이 시가에 가까워지는데 따른 것이다. 감정평가법인 관계자는 “올해 공시가격은 짧은 기간에 졸속으로 산정하다 보니 시가에 동떨어진 경우가 많았다”면서 “그러나 내년부터는 조사가 훨씬 철저히 이뤄지고 부동산중개업법 개정으로 실거래가 정보도 풍부해지기 때문에 공시가격이 올라갈 수밖에 없다”고 설명했다. 이 관계자는 “따라서 내년 보유세는 세제강화 조치가 없더라도 올해보다 크게 올라간다”면서 “현재 공시가격이 시가에 비해 저평가돼 있을수록 세부담 증가폭은 더욱 커진다”고 말했다.
1가구 2주택과 토지에 대한 양도세 중과율 50~60%가 유예기간을 거쳐 2007년부터 적용된다고 하더라도 내년부터 실가과세 제도가 도입되기 때문에 내년 1월부터 세부담 상승은 불가피하다. 특히 2007년부터는 2주택에 대한 양도세율이 9~36%의 누진적 구조에서 60%의 단일구조로 강화되면서 세부담은 더욱 늘어난다. 양도가 아닌 증여를 하더라도 내년부터는 세부담의 급증을 피할 수 없다. 내년부터는 실거래가 신고제 도입으로 실가파악이 훨씬 수월해지기 때문에 상속·증여세의 과표가 올라갈 수밖에 없기 때문이다.
현재에도 상속·증여세는 시가를 기준으로 과세해야 하지만 실가파악이 거의 불가능하기 때문에 공시가격 수준으로 세금이 부과되고 있다.
과세당국의 한 관계자는 “내년부터 도입되는 실거래가 신고제는 정부의 이번 과세강화 조치가 없더라도 무차별적으로 세부담을 급증시킨다”면서 “더욱이 실가신고제는 정부의 이번 세제강화 조치와 결합하면서 세금의 폭발적 증가를 불러올 것”이라고 말했다.