개인사업자 A모씨(42). A씨는 지난해 부동산 담보로 사업자금 대출을 받았다. A씨는 가계에서 현재 받고 있는 담보인정비율이나 총부채상환비율 등의 적용을 받지 않고 담보가치의 70%정도까지 대출을 받았다. 이 자금으로 A씨는 인근 나대지를 구입, 부동산 투자에 사용했다.
A씨는 “지역에서 기업을 하는 지인들 대부분은 사업이 쪼들리면서 이처럼 대출을 받아 기업투자 보다는 부동산 투자에 활용하는 경우가 많으며 오히려 기업을 운영할때보다 수입이 낫다”고 말했다.
그러나 앞으로 A씨처럼 개인사업자나 중소기업들이 사업자금 대출을 받아 부동산 등에 투자할 경우 회수조치를 당할 수 도 있다.
금융감독원이 부동산을 담보로 중소기업들이 사업자금을 대출해 가는 부동산담보 사업자대출에 대한 감시를 강화하기로 했기 때문이다.
특히 금감원은 그동안 3개월마다 이뤄지던 부동산담보 사업자대출 현황 조사기간을 1개월로 단축할 예정이어서 A씨와 같은 대출금 유용은 줄어들 전망이다.
이를위해 금감원은 지난 15일 각 은행에 5000만원 이상 부동산담보 사업자대출 현황을 월별 단위로 보고해 줄 것을 요청했다고 밝혔다.
금감원은 이미 지난해부터 부동산담보 사업자대출을 분기별로 파악해 왔기 때문에 관련 대출 현황 파악이 새로운 사실이 아니라고 밝히면서 이번에 월별 보고로 전환되더라도 관련 대출을 의도적으로 줄이는 등 조치로 연결되지는 않을 것 이라는 입장이다.
현재 가계에서 부동산을 담보로 주택대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지만 개인사업자들이 사업자금으로 사용하기 위해 주택담보대출을 받을 때는 DTI나 LTV 규제를 받지 않는다.
예를들어 현재 투기지역 아파트담보대출은 LTV 40~50% 수준이지만 사업자등록증이 있는 개인사업자가 아파트를 담보로 대출을 받을 때는 기업대출로 간주해 LTV 규제를 받지 않아 담보가치 60~90%까지 대출을 받을 수 있다.
지역 금융권에서는 “이번 금감원 조치는 부동산담보 사업자대출을 사업자금이 아닌 주택 매입 용도로 전용하는 사례가 많은 것으로 파악돼 감시 수준을 높이는 것”이라고 분석했다.
이 관계자는 “감독당국이 은행에 대해 월 단위로 대출 점검에 나서면 관련 대출이 위축될 것이고, 이에 따라 실제로 기업자금이 필요한 영세 중소기업들에 어느 정도 부정적인 영향은 불가피할 것”이라고 덧붙였다.
▲담보인정비율 60~90%=주택담보대출에 적용되는 부동산담보인정비율과 총부채상환비율(DTI) 규제가 중소기업 대출에는 적용되지 않는다는 사실을 악용한 부동산 투기가 성행하고 있다는 것은 이미 금융계의 ‘공공연한 비밀’이다.
현재 투기지역 아파트담보대출의 LTV는 40~50%이지만 사업자등록증이 있는 개인사업자가 아파트를 담보로 사업자금을 대출받을 때는 기업대출로 간주돼 담보비율 규제를 받지 않는다.
은행 자체적으로 60~90%의 담보비율을 적용하고 있다.
기업대출을 활용하면 일반인들보다 손쉽게 많은 돈을 빌릴 수 있는 길이 열려 있다는 것이 금융대출관계자의 설명이다.
다시말해 개인사업자가 시가 2억원짜리 아파트를 담보로 가계 주택담보대출을 신청하면 8000만원~1억원 정도 빌릴 수 있지만 사업자금대출을 신청하면 1억2000만원~1억8000만원까지 빌릴 수 있다.
한 시중은행 관계자는 “사업자금대출은 운전자금이나 시설자금, 원자재구입자금 등의 용도를 밝히기는 하지만 운전자금의 경우는 사용처가 모호하며 대출이 나간 뒤 실제로 자금을 어느 곳에 썼는지를 점검하는 것은 사실상 힘들다”라고 말했다.
사정이 이렇다보니 대출을 받은 개인사업자들이나 중소기업들은 너도나도 부동산 투자에 나서면서 지역 부동산 가격 상승의 한 원인으로 작용하고 있다는 분석이다.
실제로 지난해 3월 금융감독원의 주택담보대출 실태조사 결과 의사, 약사 등 전문직 종사자와 소규모 중소기업 대표들이 운전자금 용도로 대출받은 돈으로 부동산을 매입하다 무더기로 적발되기도 했다.