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| 주택임대차와 일반임대차의 차이 |
임차 안전진단은 아파트를 임차(전세)하는 데 있어 권리 관계의 이해부족으로 인해 발생되는 임차인의 피해를 최소한으로 줄이고자 하는 것이다.
▶ 등기부등본 보는 법
☞ 부동산의 권리관계를 법적으로 확인할 수 있는 가장 확실한 방법은 등기부 등본을 확인하는 것이다.
등기부를 통해 임차하고자 하는 부동산의 법률적 관계는 물론 사실관계를 알 수 있다.
☞ 등기부는 보통 표제부와 갑구, 을구의 3장으로 되어 있으나 아파트의 경우는 표제부가 2장이므로 4장으로 편철된다.
☞ ‘표제부’의 경우 건물 표시란을 통해 신청서 접수의 연월일, 부동산의 소재지와 지번의 확인이 가능하다. 또한, 건물의 종류, 구조, 건물면적과 건물번호등의 내용도 확인할 수 있다.
☞ ‘갑구’는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항을 담고 있다. 등기의 목적과 접수 년월일, 접수번호, 등기원인(매매)과 원인이 발생한 연월일, 소유자 성명, 주민등록번호, 주소를 보고 소유권 변동사항을 알 수 있다.
갑구가 중요한 이유는 해당부동산의 소유권 다툼이 있을 경우 기재된 순위에 따라 앞뒤를 따지기 때문이다. 또한, 예비등기, 촉탁등기, 명의신탁, 양도담보가 있을 경우에도 갑구를 통해 내용이 공개되기 때문이다.
☞ ‘을구’는 소유권 이외의 권리, 즉 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권의 설정, 보전, 이전, 변경에 관한 사항을 기재하고 있다.
아파트 임차에서 가장 중요한 근저당설정이라는 소유권 제한 사항이 생길경우 그 내용이 함께 근저당 설정의 접수 연월일과 접수번호, 등기원인, 채권최고액, 채무자의 주소, 근저당권자와 그 주소가 기재된다.
해당부동산이 얼마 얼마의 채무액을 담보하고 있는지 알 수 있다.
▶ 주택 임대차 보호법
☞ 주택 임대차 보호법은 주거용 건물(주택)의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있다.
☞ 주택 임대차 보호법에 있어서는 주거용 건물(주택)의 임대차에 관하여서는 임차인의 주거생활의 안정 을 기하기 위하여 주택의 인도와 주민등록을 갖추면 대항력을 취득할 뿐만 아니라, 임대차 계약서에 확정일자를 부여 받으면 경매 또는 공매시 보증금을 우선 변제 받을 권리가 있고, 대항 요건을 갖춘 소액 임차인에 대하여서는 보증금 중 일부액에 한하여 담보물권자보다도 우선하여 변제 받을 권리를 부여하였다.
▶ 주택 임대차 보호법 소액보증금
☞ 소액보증금은 서민의 주거 안정화를 위한 목적으로 만들어 졌다.
☞ 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다.
☞ 소액임차인의 보증금 중 일정액이 주택의 가액(경매낙찰가액)의 1/2를 초과하는 경우에는 주택가액 (경매낙찰가액)의 1/2에 해당하는 금액에 한아여 우선변제권이 있다.
☞ 소액보증금은 전입신고일과 근저당설정 등기일을 비교하여 근저당 등기일을 기준으로 적용된다.