▒ 계약시 유의사항
 계약시 필수 상식 |
| 계약서 작성시 유의사항 |
| 등기이전시 필요한 서류 |
| 부동산 등기 |
| 부동산 매매시 사기를 당하지 않으려면... |
▒ 부동산 세무 상식
| 부동산 살 때 |
| 부동산 팔 때 |
| 양도소득세 |
▒ 중개사고 구제 방법
| 분쟁해결 방법 |
▶ 등기부등본 살펴보기
집을 계약할 때는 계약 전에 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 같은 사람인지 확인해야 한다. 더불어 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 그리고 계약서를 쓸 때 실제 내용과 대조해 볼 필요가 있다. 공인중개사나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인해야 한다. 발급날짜가 계약 체결일보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정될 수 있기 때문이다.
▶ 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원등 공부열람
단독주택을 살 때에는 토지대장, 건축물 관리대장, 도시계획 확인원 (도시 외 지역은 토지이용계획 확인원) 등도 열람해야 한다. 단독주택 중에는 토지대장에는 올라 있어도 가옥대장에는 없는 무허가 건물들이 종종 있기 때문이다. 또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 잘 살펴야 한다.
▶ 현장답사
계약을 체결하기 전에 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 또한 건물의 구조, 면적, 용도, 건축연도, 건축설비, 일조, 통풍관계, 건축재료 등도 눈여겨 봐야 한다.
▶ 계약은 등기부상의 소유자와 직접
계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 하며 소유자의 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 한다. 백지위임장이나 위임 사항이 불분명한 경우에는 말썽의 소지가 있기 때문이다.소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자거나 한정치산자, 금치산자가 아닌가 확인해야 한다. (상세한 것은 '계약서 작성시 유의사항'의 '처분능력의 확인'으로)
▶ 허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소를 이용하는 것이 확실하다.
중개사고를 미연에 방지하기 위해 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소를 이용해야 한다. 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 기억해 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 정확히 알 수 있다. 그리고 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 눈여겨봐야 한다. 보증기간이 지난 업무보증서는 휴지조각에 불과하기 때문이다.
▶ 계약서, 중개 대상물 확인설명서, 업무 보증서 사본 등을 받아둘 것
계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한 통씩 보관하며 중개업소로부터 중개대상물 확인설명서를 받아야 한다. 또한 계약서 작성 후 보증금액, 보증기간, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 공탁기관과 그 소재지가 명확하게 들어있는 업무보증서 사본 등을 받아두는 게 좋다.
▶ 특약사항을 꼼꼼히 적어두자.
계약서 특약 사항에 계약해제조건, 위약금, 각종 세금 및 공과금 납부자 등을 꼼꼼히 적어 두는 것이 좋다. 그래야만 나중에 분쟁이 발생했을 때 원만하게 해결할 수 있다. 적어둔 대로 지켜지지 않았을 때 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시해야 한다.
▶ 잔금내기전에 등기부등본 다시한번 확인한다.
잔금을 낼 때 등기부등본을 다시 한 번 떼어 확인하는 것이 좋다. 계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인했다고 하여도 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나, 2중 계약으로 다른 사람에게 소유권이 이전됐을지도 모르기 때문이다.
이를 원천적으로 봉쇄하려면, 계약서를 작성할 때, 계약 후 저당권등이 설정되었을 때는 해약하거나 위약금으로 문제발생자가 얼마를 배상한다는 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다. 더욱 확실히 하려면, 계약금 지급 또는 중도금 지급시 가등기를 쳐놓는다.
▶ 계약과 해약
계약 후 잔금을 내기 전까지는 해약할 수 있다. 단 집을 산 사람은 계약금을 포기하고, 집을 판 사람은 위약금을 배상해야 한다. 그러나 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없다. 흔히 계약서를 쓴 후 24시간 안에는 위약금이나 해약금을 물지 않고도 해약할 수 있다고 알고 있는데 그렇지 않다. 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약 파기에 대한 대가를 치뤄야 한다.
▶ 집주인이 잔금을 안 받으려 할 때
중도금을 낸 상태에서 판 사람이 잔금을 안 받으려고 할 때는 소유권 이전절차 이행 소송을 제기한다. 먼저 내용증명을 통해 집주인이 잔금을 받도록 독촉하고, 그래도 받지 않겠다고 할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권 이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있다.
▶ 양도사실 신고
부동산을 판 사람은 거래 내용을 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할세무서 (물건소재지가 아님) 에 먼저 신고해야 한다. 거래내용을 신고 할 때 세무서에서 '신고확인서'를 발급해 주는데 이 신고확인서가 없으면 집을 산 사람이 등기 이전을 할 수 없다. 따라서 집을 파는 사람은 관할 세무서에 매매 내용을 신고하고 신고확인서를 받아 산 사람에게 넘겨줘야 한다. (단, 3년이상 보유한 부동산을 매매시에는 『양도사실 신고확인서』를 첨부하지 않아도 등기이전이 가능하다.)
▶ 예정 신고기간안에 세금내면 15% 감면된다.
부동산을 산 후 예정신고기간 안에 세금을 내면 세금의 15%가 감면된다. '양도대금 청산일이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월 이내'로 규정되는 예정신고기간 안에 세금을 납부하면 세금의 15%를 덜내도 되는 것이다. 다만 1가구 1주택인 경우 등 양도세가 비과세 되는 부동산을 매매하는 경우라면 양도신고를 하지 않아도 된다. 또한 부동산 양도신고를 했으나 계약이 취소되었을 경우 세무서에 계약취소 사실을 신고하고 신고확인서를 반납하면 납부한 세금을 돌려 받을 수 있다.
▶ 등기필증 잘 간수하기
등기필증은 신청한 등기가 완료되면 새로운 등기권리자에게 주는 일종의 권리증이다. 이
등기필증은 잃어버려도 다시 교부받을 수 없기 때문에 잘 보관해야 한다. 등기필증이 없
으면 나중에 등기할 때 법무사의 확인서면이나 공증사무실에서 공증한 등기위임장 부본이
있어야 하므로 등기필증은 잘 간수해야 한다.